Die Vermietung von Immobilien ist umsatzsteuerlich ein Sonderfall – und einer der komplexesten Bereiche in SAP RE-FX. Wer gewerblich vermietet und zur Umsatzsteuer optiert, muss die Vorsteuer korrekt aufteilen und über Jahre hinweg berichtigen. RE-FX bildet das über Optionssätze, Berichtigungsobjekte und eigene Buchungsläufe ab. Dieser Artikel ordnet das Thema ein.

Der umsatzsteuerliche Ausgangspunkt

Die Vermietung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Vermietet ein Eigentümer jedoch an einen Unternehmer, der die Flächen für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze nutzt, kann er zur Umsatzsteuer optieren(Option nach § 9 UStG). Der Vorteil: Mit der Option wird die Vermietung steuerpflichtig – und der Vermieter kann im Gegenzug die Vorsteuer aus Eingangsleistungen geltend machen.

Knifflig wird es bei gemischt genutzten Immobilien: Wird ein Gebäude teils steuerpflichtig (Gewerbe mit Option), teils steuerfrei (z. B. Wohnen) genutzt, ist die Vorsteuer aus gebäudebezogenen Kosten in einen abzugsfähigen und einen nicht abzugsfähigen Teil aufzuteilen.

Hinweis: Dieser Artikel beschreibt die Abbildung in SAP RE-FX und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die umsatzsteuerliche Behandlung einer konkreten Vermietung ist Sache des Steuerberaters.

Der Optionssatz als zentrale Größe

Im Kern steht der Optionssatz. Er gibt an, wieviel Prozent einer ursprünglich als voll abzugsfähig gebuchten Vorsteuer für ein Immobilienobjekt tatsächlich abzugsfähig ist – und bildet damit die Grundlage der Vorsteueraufteilung. Einige Eigenschaften sind wichtig:

Der Optionssatz wird monatlich ermittelt; sein Gültigkeitszeitraum ist der Kalendermonat. Die Ermittlung erfolgt über eine dem Objekt zugeordnete Optionssatzmethode – automatisch oder manuell. Wird er manuell nicht geändert, übernimmt das System den Wert aus dem Vormonat. Berechnet werden Optionssätze nur in optierenden Buchungskreisen.

Maßgeblich für den anzuwendenden Optionssatz ist – laut Gesetz – das Leistungsbezugsdatum, das beim Buchen der Rechnung anzugeben ist (oder im Customizing automatisch abgeleitet wird).

Vorsteueraufteilung durchführen

Steht der Optionssatz fest, folgt die eigentliche Vorsteueraufteilung: Der bei der Buchung ermittelte Vorsteuerbetrag wird anhand des gültigen Optionssatzes in einen abzugsfähigen und einen nicht abzugsfähigen Anteil zerlegt und entsprechend gebucht. Träger des Optionssatzes ist dabei das Berichtigungsobjekt (bzw. das Kontierungsobjekt), dem die Kostenbuchung zugeordnet ist.

Ein anschauliches Beispiel: Werden im Erdgeschoss eines gemischt genutzten Gebäudes – ein Laden, eine Wohnung – die Böden saniert, wird die Maßnahme einem Berichtigungsobjekt zugeordnet. Über dessen Optionssatz wird die Vorsteuer aus den Sanierungskosten korrekt aufgeteilt.

Vorsteuerberichtigung über die Jahre

Nutzungsverhältnisse ändern sich – und mit ihnen der Optionssatz. Genau dafür gibt es die Vorsteuerberichtigung: Verschiebt sich das Verhältnis von steuerpflichtiger zu steuerfreier Nutzung über den gesetzlichen Berichtigungszeitraum, vergleicht das System die aktuellen Verhältnisse mit den ursprünglich zugrunde gelegten und berichtigt den Vorsteuerabzug anteilig. Dabei werden Berichtigungszeitraum, der aktuell gültige Optionssatz und gesetzliche Bagatellgrenzen berücksichtigt.

Eingerichtet wird das Ganze im Customizing der Vorsteuerberichtigung (Transaktion REITCCUST); die Durchführung erfolgt über das zugehörige Bereichsmenü. Buchungsläufe lassen sich simulieren und bei Bedarf stornieren.

Warum das eng mit dem Vertrag und der Abrechnung verzahnt ist

Die Optionssatzermittlung wird – wie die Nebenkostenabrechnung und die Konditionsanpassung – über die Attribute des Immobilienvertrags gesteuert. Und sie greift unmittelbar in die Service charge settlement und die kaufmännische Integration in FI und CO ein. Vorsteuer ist damit kein isoliertes Steuerthema, sondern eng mit dem operativen Immobilienprozess verwoben.

Fazit

Option zur Umsatzsteuer, Optionssatz, Vorsteueraufteilung und -berichtigung bilden eine logische Kette: Wer optiert, darf Vorsteuer ziehen – muss sie aber korrekt aufteilen und über den Berichtigungszeitraum nachhalten. RE-FX liefert dafür die Werkzeuge, doch die saubere Einrichtung entscheidet über Korrektheit und Prüfbarkeit. Wie gut Ihr System hier aufgestellt ist, lässt sich im Gespräch oder über den RE-FX Reifegrad Self-Check einordnen.

Häufige Fragen

Was ist der Optionssatz in SAP RE-FX? Der Optionssatz gibt an, wieviel Prozent einer ursprünglich voll abzugsfähig gebuchten Vorsteuer für ein Immobilienobjekt tatsächlich abzugsfähig ist. Er ist die Grundlage der Vorsteueraufteilung und wird monatlich ermittelt.

Wann ist eine Vorsteueraufteilung nötig? Bei gemischt genutzten Immobilien, wenn ein Gebäude teils steuerpflichtig (mit Option zur USt) und teils steuerfrei genutzt wird und die Vorsteuer entsprechend in abzugsfähig und nicht abzugsfähig zu trennen ist.

Was macht die Vorsteuerberichtigung? Sie korrigiert den Vorsteuerabzug über den gesetzlichen Berichtigungszeitraum, wenn sich die Nutzungsverhältnisse – und damit der Optionssatz – im Vergleich zur ursprünglichen Aufteilung ändern.