Mieten steigen nicht von allein – sie müssen angepasst werden. In SAP RE-FX läuft das nicht als manuelle Einzelarbeit, sondern als automatisiertes Massenverfahren über die Konditionsanpassung. Wer die Anpassungsverfahren kennt, hebt Mieterhöhungspotenziale, ohne Fristen oder gesetzliche Grenzen zu übersehen. Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Verfahren und den Ablauf im System.

Anpassung beginnt bei der Kondition

Jede Mietanpassung setzt an den Konditionen des Immobilienvertrags an – in der Regel an der Grundmiete. Damit RE-FX weiß, wie eine Kondition verändert werden darf, wird ihr eine Anpassungsregel bzw. Anpassungsklausel zugeordnet. Diese Klausel legt fest, nach welchem Verfahren und in welchen Grenzen die Miethöhe geändert werden darf. Ohne hinterlegte Anpassungsregel nimmt eine Kondition am automatischen Verfahren nicht teil.

Die wichtigsten Anpassungsverfahren

RE-FX unterstützt mehrere gesetzlich bzw. vertraglich begründete Verfahren zur Massenänderung von Konditionsbeträgen:

Indexmiete. Die Miete folgt der Entwicklung eines Index, typischerweise des Verbraucherpreisindex. Steigt der Index um einen definierten Schwellenwert, kann die Miete entsprechend angepasst werden. Das ist im gewerblichen Bereich das häufigste Verfahren.

Mietspiegel. Die Anpassung orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel – das klassische Verfahren in der Wohnungswirtschaft.

Vergleichswohnung bzw. Vergleichsbestand. Die ortsübliche Miete wird über vergleichbare Wohnungen im eigenen Bestand begründet. RE-FX pflegt dafür einen Vergleichsbestand, auf den sich die Anpassung stützt.

Freie Anpassung und die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung runden das Bild ab – Letztere ist wichtig, um die Vorauszahlungen nach einer Nebenkostenabrechnung an die tatsächliche Kostenentwicklung anzugleichen.

Der Ablauf im System

Durchgeführt wird die Anpassung über die Transaktionen der REAJ-Reihe (eine Übersicht bietet unser Artikel zu den RE-FX Transaktionscodes). Im Kern bestimmt das System über REAJPR die möglichen Anpassungen für die selektierten Verträge, schreibt sie nach Prüfung fort und erzeugt die neuen Konditionsbeträge – woraus sich der angepasste Finanzstrom für die Sollstellung ergibt.

Vor der Fortschreibung lässt sich das Ergebnis simulieren: Welche Verträge sind betroffen, welcher Mehrerlös entsteht, welche Anpassungen wurden eventuell versäumt? Wichtig sind dabei Anpassungssperren, die einzelne Verträge gezielt von der Erhöhung ausnehmen – etwa bei laufenden Verhandlungen oder vertraglichen Sonderregelungen.

Gesetzliche Grenzen im Blick behalten

Die Mietanpassung ist rechtlich eingehegt – Stichworte Kappungsgrenze, Begründungspflicht und Ankündigungsfristen. RE-FX kann die Verfahren technisch abbilden, ersetzt aber nicht die rechtliche Prüfung des Einzelfalls. Die Konfiguration sollte deshalb so aufgesetzt sein, dass sie die jeweils geltenden Grenzen unterstützt, statt sie zu umgehen.

Hinweis: Dieser Artikel beschreibt die Abbildung in SAP RE-FX und ersetzt keine rechtliche Beratung. Zulässigkeit und Grenzen einer konkreten Mieterhöhung richten sich nach Mietvertrag und geltendem Recht.

Von der Anpassung zur Mieterkommunikation

Die technische Anpassung ist die eine Hälfte – die rechtssichere, fristgerechte Information der Mieter die andere. Mieterhöhungsschreiben in großer Zahl zu erstellen, zu versenden und nachzuhalten, ist im Standard mühsam. Hier unterstützt unsere SmartDocs Suite mit zentral gesteuerter Korrespondenz, Statusübersicht und schnellem Neuversand – direkt aus SAP RE-FX.

Zusammengefasst

Indexmiete, Mietspiegel und Vergleichswohnung sind keine konkurrierenden Optionen, sondern Werkzeuge für unterschiedliche Bestände und Vertragsarten. Wer die passende Anpassungsregel sauber an der Kondition hinterlegt und die Verfahren regelmäßig durchführt, lässt keine Mieterhöhungspotenziale liegen – und bleibt gleichzeitig innerhalb der vertraglichen und gesetzlichen Grenzen. Wie systematisch Ihre Anpassungen heute laufen, zeigt der RE-FX Reifegrad Self-Check.

Häufige Fragen

Welche Anpassungsverfahren bietet SAP RE-FX? Unter anderem Indexmiete, Mietspiegel, Vergleichswohnung/Vergleichsbestand, freie Anpassung sowie die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung.

Wo wird festgelegt, wie eine Miete angepasst werden darf? Über die Anpassungsregel bzw. Anpassungsklausel, die der jeweiligen Kondition auf dem Vertrag zugeordnet ist.

Kann ich einzelne Verträge von einer Erhöhung ausnehmen? Ja, über Anpassungssperren lassen sich einzelne Verträge gezielt aus dem Anpassungslauf herausnehmen.