Wer SAP RE-FX neu übernimmt, steht zuerst vor einer Frage: Wie ist dieses Modul eigentlich aufgebaut? Die Antwort ist eine klar gegliederte Objekthierarchie. Wer sie versteht, versteht RE-FX – denn jeder Vertrag, jede Sollstellung und jede Nebenkostenabrechnung baut auf genau dieser Struktur auf. Dieser Artikel erklärt die vier zentralen Stammdatenobjekte und wie sie zusammenspielen.

Warum die Hierarchie der Schlüssel zu allem ist

In SAP RE-FX werden Immobilien nicht als einzelne, isolierte Datensätze geführt, sondern als hierarchisch verknüpfte Objekte. Diese Struktur ist mehr als eine Ordnungslogik: Sie bestimmt, wie Stammdaten vererbt werden, wie Kosten und Erlöse kontiert werden und wie Auswertungen aggregieren. Wählt man im Reporting eine übergeordnete Ebene aus, werden die untergeordneten Objekte automatisch berücksichtigt.

Technisch erkennt man die Objektart übrigens an der Objektnummer (Feld OBJNR): Wirtschaftseinheiten beginnen mit IW, Gebäude mit IB, Grundstücke mit IG und Verträge mit IS.

Die vier Ebenen im Überblick

Wirtschaftseinheit (WE)

Die Wirtschaftseinheit ist das oberste, klammernde Objekt der sogenannten Nutzungssicht. Sie fasst eine wirtschaftlich oder organisatorisch zusammengehörige Immobilie zusammen – häufig eine Liegenschaft oder ein Objektkomplex. Auf dieser Ebene werden zentrale Vorgaben hinterlegt, etwa der Buchungskreis, der Geschäftsbereich, die Verwaltung und übergreifende Adress- und Partnerdaten, die sich nach unten vererben. Ohne Wirtschaftseinheit lässt sich kein untergeordnetes Objekt anlegen.

Gepflegt wird sie über die Transaktion REBDBE (Wirtschaftseinheit bearbeiten) oder zentral im RE-Navigator (RE80).

Grundstück

Das Grundstück bildet das rechtliche Flurstück ab – also die Parzelle im katasterrechtlichen Sinn. Es ist der Wirtschaftseinheit untergeordnet und in vielen Konstellationen optional: Wer rein kaufmännisch verwaltet, kommt oft ohne aus. Sobald aber Flächen-, Bewertungs- oder katasterbezogene Auswertungen gefragt sind, lohnt sich die saubere Pflege. Transaktion: REBDPR.

Gebäude

Das Gebäude ist das physische Bauwerk innerhalb der Wirtschaftseinheit. Es trägt Informationen wie Baujahr, Geschosszahl oder Flächenangaben und dient als Aufhängepunkt für die darin liegenden Mietobjekte. Auch das Gebäude ist – je nach Verwaltungsmodell – nicht zwingend erforderlich, schafft aber Struktur und ist die Voraussetzung für eine spätere Verknüpfung mit der architektonischen Sicht. Transaktion: REBDBU.

Mietobjekt (MO)

Das Mietobjekt ist die eigentlich vermietbare Einheit – das Herzstück der operativen Verwaltung. RE-FX kennt hier mehrere Ausprägungen: die Mieteinheit (eine vollständig miet- oder vermietbare Einheit, z. B. eine Wohnung oder ein Büro), die Mietfläche und den Flächenpool für zusammengefasste Flächen. Erst wenn ein Mietobjekt über einen gültigen Immobilienvertrag mit einem Geschäftspartner verknüpft ist, gilt es als vermietet. Gepflegt werden alle Mietobjekte über REBDRO.

Wie die Mieteinheit konkret angelegt und gepflegt wird, zeigen wir ausführlich im Artikel SAP RE-FX: Mieteinheit pflegen (ME).

Wie der Vertrag die Struktur zusammenhält

Über den Stammdatenobjekten steht der Immobilienvertrag (Transaktion RECN). Er verbindet einen oder mehrere Geschäftspartner mit einem oder mehreren Mietobjekten – und zwar flexibel: Einem Vertrag lassen sich beliebig viele Mietobjekte aus unterschiedlichen Wirtschaftseinheiten, Gebäuden oder sogar Buchungskreisen zuordnen. Auf dem Vertrag liegen die Konditionen (Grundmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Kaution), aus denen RE-FX den Finanzstrom für die periodische Sollstellung erzeugt.

Die Pflege der beteiligten Personen und Organisationen erfolgt über den SAP Geschäftspartner. Warum dieses Beziehungsmanagement so zentral ist, lesen Sie im Beitrag SAP Geschäftspartner in SAP RE-FX.

Zwei Sichten auf dieselbe Immobilie

Die hier beschriebene Hierarchie ist die Nutzungssicht – die kaufmännische Perspektive auf das, was vermietet und abgerechnet wird. Daneben kennt RE-FX die architektonische Sicht, die dasselbe Gebäude baulich in Geschosse und Räume zerlegt. Beide Sichten lassen sich miteinander verknüpfen. Diesem für RE-FX charakteristischen Zwei-Sichten-Modell widmen wir einen eigenen Artikel.

Zusammengefasst:

Die Stammdatenhierarchie aus Wirtschaftseinheit, Grundstück, Gebäude und Mietobjekt ist das Fundament jeder RE-FX-Implementierung. Sauber aufgesetzt, vererben sich Vorgaben automatisch, Kontierungen laufen widerspruchsfrei und Auswertungen stimmen. Unsauber aufgesetzt, rächt sich das spätestens bei der ersten Nebenkostenabrechnung. Wenn Sie Ihre Stammdatenstruktur auf den Prüfstand stellen möchten, gibt Ihnen unser RE-FX Reifegrad Self-Check in wenigen Minuten eine erste Standortbestimmung.