{"id":3428,"date":"2026-06-11T15:20:07","date_gmt":"2026-06-11T13:20:07","guid":{"rendered":"https:\/\/re-expect.de\/?p=3428"},"modified":"2026-06-11T15:20:49","modified_gmt":"2026-06-11T13:20:49","slug":"sap-re-fx-vorsteueraufteilung-option-umsatzsteuer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/re-expect.de\/en\/sap-re-fx-vorsteueraufteilung-option-umsatzsteuer\/","title":{"rendered":"Vorsteueraufteilung &amp; Option zur Umsatzsteuer in SAP RE-FX"},"content":{"rendered":"<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"3428\" class=\"elementor elementor-3428\" data-elementor-post-type=\"post\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-123fcb6f e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"123fcb6f\" data-element_type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-5d52962 elementor-widget elementor-widget-spacer\" data-id=\"5d52962\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"spacer.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-spacer\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-spacer-inner\"><\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-13ce5e13 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"13ce5e13\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t<p><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p><strong>Die Vermietung von Immobilien ist umsatzsteuerlich ein Sonderfall \u2013 und einer der komplexesten Bereiche in SAP RE-FX. Wer gewerblich vermietet und zur Umsatzsteuer optiert, muss die Vorsteuer korrekt aufteilen und \u00fcber Jahre hinweg berichtigen. RE-FX bildet das \u00fcber Optionss\u00e4tze, Berichtigungsobjekte und eigene Buchungsl\u00e4ufe ab. Dieser Artikel ordnet das Thema ein.<\/strong><\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><!-- wp:heading --><\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><br><\/h2><h2 class=\"wp-block-heading\">Der umsatzsteuerliche Ausgangspunkt<\/h2>\n<p><!-- \/wp:heading --><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>Die Vermietung von Grundst\u00fccken ist grunds\u00e4tzlich umsatzsteuerfrei. Vermietet ein Eigent\u00fcmer jedoch an einen Unternehmer, der die Fl\u00e4chen f\u00fcr vorsteuerabzugsberechtigte Ums\u00e4tze nutzt, kann er&nbsp;<strong>zur Umsatzsteuer optieren<\/strong>(Option nach \u00a7 9 UStG). Der Vorteil: Mit der Option wird die Vermietung steuerpflichtig \u2013 und der Vermieter kann im Gegenzug die Vorsteuer aus Eingangsleistungen geltend machen.<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>Knifflig wird es bei&nbsp;<strong>gemischt genutzten Immobilien<\/strong>: Wird ein Geb\u00e4ude teils steuerpflichtig (Gewerbe mit Option), teils steuerfrei (z. B. Wohnen) genutzt, ist die Vorsteuer aus geb\u00e4udebezogenen Kosten in einen abzugsf\u00e4higen und einen nicht abzugsf\u00e4higen Teil aufzuteilen.<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><!-- wp:quote --><\/p>\n<blockquote class=\"wp-block-quote\"><p><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p><strong>Hinweis:<\/strong>&nbsp;Dieser Artikel beschreibt die Abbildung in SAP RE-FX und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die umsatzsteuerliche Behandlung einer konkreten Vermietung ist Sache des Steuerberaters.<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><\/p><\/blockquote>\n<p><!-- \/wp:quote --><!-- wp:heading --><\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><br><\/h2><h2 class=\"wp-block-heading\">Der Optionssatz als zentrale Gr\u00f6\u00dfe<\/h2>\n<p><!-- \/wp:heading --><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>Im Kern steht der&nbsp;<strong>Optionssatz<\/strong>. Er gibt an, wieviel Prozent einer urspr\u00fcnglich als voll abzugsf\u00e4hig gebuchten Vorsteuer f\u00fcr ein Immobilienobjekt tats\u00e4chlich abzugsf\u00e4hig ist \u2013 und bildet damit die Grundlage der Vorsteueraufteilung. Einige Eigenschaften sind wichtig:<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>Der Optionssatz wird&nbsp;<strong>monatlich<\/strong>&nbsp;ermittelt; sein G\u00fcltigkeitszeitraum ist der Kalendermonat. Die Ermittlung erfolgt \u00fcber eine dem Objekt zugeordnete&nbsp;<strong>Optionssatzmethode<\/strong>&nbsp;\u2013 automatisch oder manuell. Wird er manuell nicht ge\u00e4ndert, \u00fcbernimmt das System den Wert aus dem Vormonat. Berechnet werden Optionss\u00e4tze nur in&nbsp;<strong>optierenden Buchungskreisen<\/strong>.<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>Ma\u00dfgeblich f\u00fcr den anzuwendenden Optionssatz ist \u2013 laut Gesetz \u2013 das&nbsp;<strong>Leistungsbezugsdatum<\/strong>, das beim Buchen der Rechnung anzugeben ist (oder im Customizing automatisch abgeleitet wird).<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><!-- wp:heading --><\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><br><\/h2><h2 class=\"wp-block-heading\">Vorsteueraufteilung durchf\u00fchren<\/h2>\n<p><!-- \/wp:heading --><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>Steht der Optionssatz fest, folgt die eigentliche&nbsp;<strong>Vorsteueraufteilung<\/strong>: Der bei der Buchung ermittelte Vorsteuerbetrag wird anhand des g\u00fcltigen Optionssatzes in einen abzugsf\u00e4higen und einen nicht abzugsf\u00e4higen Anteil zerlegt und entsprechend gebucht. Tr\u00e4ger des Optionssatzes ist dabei das&nbsp;<strong>Berichtigungsobjekt<\/strong>&nbsp;(bzw. das Kontierungsobjekt), dem die Kostenbuchung zugeordnet ist.<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>Ein anschauliches Beispiel: Werden im Erdgeschoss eines gemischt genutzten Geb\u00e4udes \u2013 ein Laden, eine Wohnung \u2013 die B\u00f6den saniert, wird die Ma\u00dfnahme einem Berichtigungsobjekt zugeordnet. \u00dcber dessen Optionssatz wird die Vorsteuer aus den Sanierungskosten korrekt aufgeteilt.<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><!-- wp:heading --><\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><br><\/h2><h2 class=\"wp-block-heading\">Vorsteuerberichtigung \u00fcber die Jahre<\/h2>\n<p><!-- \/wp:heading --><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>Nutzungsverh\u00e4ltnisse \u00e4ndern sich \u2013 und mit ihnen der Optionssatz. Genau daf\u00fcr gibt es die&nbsp;<strong>Vorsteuerberichtigung<\/strong>: Verschiebt sich das Verh\u00e4ltnis von steuerpflichtiger zu steuerfreier Nutzung \u00fcber den gesetzlichen Berichtigungszeitraum, vergleicht das System die aktuellen Verh\u00e4ltnisse mit den urspr\u00fcnglich zugrunde gelegten und berichtigt den Vorsteuerabzug anteilig. Dabei werden Berichtigungszeitraum, der aktuell g\u00fcltige Optionssatz und gesetzliche Bagatellgrenzen ber\u00fccksichtigt.<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>Eingerichtet wird das Ganze im Customizing der Vorsteuerberichtigung (Transaktion&nbsp;<strong>REITCCUST<\/strong>); die Durchf\u00fchrung erfolgt \u00fcber das zugeh\u00f6rige Bereichsmen\u00fc. Buchungsl\u00e4ufe lassen sich simulieren und bei Bedarf stornieren.<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><!-- wp:heading --><\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><br><\/h2><h2 class=\"wp-block-heading\">Warum das eng mit dem Vertrag und der Abrechnung verzahnt ist<\/h2>\n<p><!-- \/wp:heading --><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>Die Optionssatzermittlung wird \u2013 wie die Nebenkostenabrechnung und die Konditionsanpassung \u2013 \u00fcber die Attribute des&nbsp;<a href=\"https:\/\/re-expect.de\/en\/sap-re-fx-immobilienvertrag-konditionen\/\">Immobilienvertrags<\/a>&nbsp;gesteuert. Und sie greift unmittelbar in die&nbsp;<a href=\"https:\/\/re-expect.de\/en\/nebenkostenabrechnung-in-sap-re-fx\/\">Service charge settlement<\/a>&nbsp;und die&nbsp;<a href=\"https:\/\/re-expect.de\/en\/kaufmaennisches-immobilienmanagement-in-sap-re-fx\/\">kaufm\u00e4nnische Integration in FI und CO<\/a>&nbsp;ein. Vorsteuer ist damit kein isoliertes Steuerthema, sondern eng mit dem operativen Immobilienprozess verwoben.<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><!-- wp:heading --><\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><br><\/h2><h2 class=\"wp-block-heading\">Fazit<\/h2>\n<p><!-- \/wp:heading --><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>Option zur Umsatzsteuer, Optionssatz, Vorsteueraufteilung und -berichtigung bilden eine logische Kette: Wer optiert, darf Vorsteuer ziehen \u2013 muss sie aber korrekt aufteilen und \u00fcber den Berichtigungszeitraum nachhalten. RE-FX liefert daf\u00fcr die Werkzeuge, doch die saubere Einrichtung entscheidet \u00fcber Korrektheit und Pr\u00fcfbarkeit. Wie gut Ihr System hier aufgestellt ist, l\u00e4sst sich im&nbsp;<a href=\"https:\/\/re-expect.de\/en\/kontakt\/\">Gespr\u00e4ch<\/a>&nbsp;oder \u00fcber den&nbsp;<a href=\"https:\/\/re-expect.de\/en\/re-fx-reifegrad-check\/\">RE-FX Reifegrad Self-Check<\/a>&nbsp;einordnen.<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><!-- wp:heading --><\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><br><\/h2><h2 class=\"wp-block-heading\">H\u00e4ufige Fragen<\/h2>\n<p><!-- \/wp:heading --><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p><strong>Was ist der Optionssatz in SAP RE-FX?<\/strong>&nbsp;Der Optionssatz gibt an, wieviel Prozent einer urspr\u00fcnglich voll abzugsf\u00e4hig gebuchten Vorsteuer f\u00fcr ein Immobilienobjekt tats\u00e4chlich abzugsf\u00e4hig ist. Er ist die Grundlage der Vorsteueraufteilung und wird monatlich ermittelt.<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p><strong>Wann ist eine Vorsteueraufteilung n\u00f6tig?<\/strong>&nbsp;Bei gemischt genutzten Immobilien, wenn ein Geb\u00e4ude teils steuerpflichtig (mit Option zur USt) und teils steuerfrei genutzt wird und die Vorsteuer entsprechend in abzugsf\u00e4hig und nicht abzugsf\u00e4hig zu trennen ist.<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p><strong>Was macht die Vorsteuerberichtigung?<\/strong>&nbsp;Sie korrigiert den Vorsteuerabzug \u00fcber den gesetzlichen Berichtigungszeitraum, wenn sich die Nutzungsverh\u00e4ltnisse \u2013 und damit der Optionssatz \u2013 im Vergleich zur urspr\u00fcnglichen Aufteilung \u00e4ndern.<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><\/p>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Die Vermietung von Immobilien ist umsatzsteuerlich ein Sonderfall \u2013 und einer der komplexesten Bereiche in SAP RE-FX. 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